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智通财经APP获悉，克而瑞研究中心近日发布的报告显示，2024上半年，典型上市房企中有72%计提了存货跌价准备，共计提存货跌价准备453亿元。从历史来看，典型房企自2021年开始累积计提了共4242亿，2021年至2023年每年计提大概在1300亿左右。
2024年上半年，中国房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但房地产市场整体依然维持底部震荡。据统计局数据，2024年1-6月，全国新建商品房销售面积 4.79 亿平方米，同比下降 19.0%，新建商品房销售额 4.71 万亿元，下降 25.0%。市场仍然维持疲软状态，同时市场销售价格持续下探，不少房企以价换量加快跑货，利润空间持续收窄。
在此背景下，行业整体从2023年的增收不增利，变成了今年上半年的营收与利润双降。相比于营收下降13%，毛利润下降的更快，降幅达到34%。净利润维持了2023年的亏损状态，归母净利润亏损进一步扩大。盈利难已成为房地产行业的普遍现象，尤其是存货跌价准备的计提。目前来看，若未来市场持续疲软，已有的存货跌价准备计提或仍不充分，未来有进一步减值的风险。
当前，市场仍在筑底盘整、负面出清的过程，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。
营收与利润规模均下滑 行业盈利不容乐观
1、营业收入下降13%至14572亿，毛利润下降34%
2024上半年，房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但市场信心和预期尚未根本恢复，房地产市场仍在深度调整，上半年全国新建商品房销售额同比下降 25%，据克而瑞公布的百强房企操盘销售额同比下降39.5%。在此背景下，企业整体结算规模相应受到影响，住宅开发业务的利润空间仍在收窄。
从截至8月底已披露中期业绩的企业数据来看，2024年上半年行业典型上市房企1整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%；营业成本12792亿元，同比下降9%。营业收入增速自2022年就迎来了首次下滑13%，2023年曾回升至正增长3%，但2024年上半年再次出现下滑态势。
从毛利润来看，从2021年开始就保持下滑趋势，2024年上半年典型上市房企实现毛利润1615亿元，同比下滑34%，下滑幅度为历年较高。
从净利润及归母净利润来看，由于资产减值、营收规模下滑等诸多因素，自2021年起，行业典型上市房企的净利润大幅收窄，2021年净利润下滑52%，2022年净利润同比下滑扩大至98%，2023年及2024年上半年连续维持亏损状态，而归母净利润更是从2022年开始就维持亏损，整体行业盈利表现不容乐观。2024上半年，整体净利润为亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元。
2、毛利率下降至11%，房企利润亏损持续扩大
从企业各项利润率指标来看，2024年上半年行业典型上市房企整体的毛利率为11.1%，同比下降3.5个百分点，较2023年下降约1.2个百分点；净利率为-2.6%，为亏损状态；归母净利率同样为-3.3%。典型上市房企以TOP100房企为主，整体经营状况在行业中相对较好，如果从整个行业来看，房企的利润率可能下滑更多。
自2021年开始，行业的盈利水平骤然下跌，2023年净利润出现亏损，2024年上半年亏损仍在加大。一方面，历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。其次，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。此外，行业下行背景下，存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。
3、商业呈现弱复苏态势，整体投资物业收入增长9%(部分略)
受经济增速放缓、供给增加、预期较弱、需求不足等因素影响，写字楼、产业园的租金及出租率双双承压；公寓业务则受房地产疲软及保租房入市冲击，竞争加剧；在扩内需促消费政策带动下，消费意愿增强促进客流增长，商业呈现弱复苏态势，商业租金整体实现微涨。
2024年上半年，典型上市房企整体投资物业收入613亿元，同比增长9%。从企业具体表现来看，实现同比增长的企业占比近6成，华润置地、龙湖集团、新城控股、中国海外、招商蛇口等增幅都表现可观。
从综合盈利能力来看，2024上半年规模房企ROE水平继续下降，下降的企业数量占比近六成。房企ROE水平持续降低、下行压力加剧的主要原因在于：市场下行调整持续，项目去化周期缓慢、资产周转速度下降，企业周转率降速。此外，目前市房地产市场仍然疲软，行业利润空间进一步收窄。
整体来看，行业整体从2023年的增收不增利，演变成2024年上半年的营收与利润双降，盈利难已成为房地产行业的普遍现象，房企转型刻不容缓。在此背景下，不少房企坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块，打造持续增长的第二增长曲线。
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