纽约联储的报告显示，4月份美国消费者的通胀预期喜忧参半。受访者预计一年后的通胀率为4.4%，低于3月份调查时的4.7%；三年后的通货膨胀率预计为2.9%，而3月份为2.8%；五年后的通货膨胀率预计为2.6%，而上个月为2.5%。纽约联储的报告还表示，尽管支出预计将从3月份的增长5.7%放缓至5.2%，为2021年9月以来的最低增幅，但家庭收入仍有望增加。受访者还预计失业率会更高，失业的可能性更大，并且更难找到新工作。
7月31日，中指院发布2024年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜。2024年1-7月，TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点。7月单月，TOP100房企销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。
其中，典型企业如远洋地产、联发集团、电建地产等7月当月销售增长强劲。1-7月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少4家，百亿房企51家，较去年同期减少34家。TOP100房企权益销售额为16771.2亿元，权益销售面积为9210.6万平方米。
图：2021年1月-2024年7月TOP100房企累计销售额均值及增速情况
图：2019年1月-2024年7月TOP100房企单月销售额情况(单位：亿元)
注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。
2024年1-7月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1168.7亿元，较上年下降32.3%；TOP11-30房企销售额均值为302.2亿元，较上年下降44.5%；TOP31-50房企销售均值为135.7亿元，较上年下降50.0%；TOP51-100房企销售额均值为69.3亿元，同比下降45.6%。
图：2024年1-7月各阵营销售额增长情况
图：2021年至2024年各年1-7月千亿、百亿房企数量
2024年1-7月，百亿以上阵营企业数量有所减少。具体来看，千亿以上阵营6家，较去年同期减少4家，销售额均值1518.8亿元。第二阵营(500-1000亿)企业6家，较去年同期减少1家，销售额均值602.0亿元。第三阵营(300-500亿)企业5家，较去年同期减少15家，销售额均值399.0亿元。第四阵营(100-300亿)企业为34家，较去年同期减少14家，销售额均值171.3亿元。
表：2024年1-7月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况
7月热销项目特点：配套好、性价比高、产品好
7-8月份天气炎热，是传统的房地产销售淡季，房企新开盘项目较少。通过比较7月单月部分热点城市热销项目，主要带动销售的优势特点为配套好、性价比高、产品好。
配套好：7月热销项目统一具备优秀区域配套的优点，尤其在教育资源方面，成为暑期热销卖点。如在深圳热销的海德园A区、鸿荣源·珈誉府等均以周边深圳四大名校作为重要卖点，沈阳金廊公馆排名板块销售套数第一，在中考后凭借区块内好学校进一步带动了销售去化；性价比高：迎合当地购房者核心诉求，兼具实用性和舒适度，且价格优势较大，可替代产品少。如万科檐语间建面约97-148㎡高层产品，首先价格在周边房源中属于低位，且项目在外部公区做了优化设计，内部也做了很多可变动空间，直接解决了让购房者头疼的公摊大、收纳空间小、功能不足等痛点，改造后得房率可以达到81%，花更少的钱，住更好的房；产品好：房企卷产品已经成为共识，7月热销项目都在创新和升级方面做了大量的研究和努力，并以此获得了市场的认可。如保利琅誉项目在户外窗墙比达到约18%，大多数项目的窗墙比是14%左右，这使得所有户型变得敞亮，白天光照更好，夜晚亮灯之后，建筑变身“玻璃盒子”也能自成一道风景。而户内户型设计了270°超广角空间联动，在增加生活空间的开放性同时，提供了超广角的视野景观。
表：2024年7月热销项目特点
展望：地方政府将获得更多调控自主权，因城施策推动房地产市场尽快企稳，房企重点关注去库存
政策方面，7月，二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，重点部署未来五年重大改革举措，《决定》指出要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”22日，央行下调1年期和5年期以上LPR分别至3.35%、3.85%。30日，中央政治局会议提出，“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”
地方层面，7月，各地政策优化持续推进。广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建面120平方米以上的住宅不限购。徐州、贵阳等优化住房限贷，首套及二套首付比例分别降至最低15%、25%，并取消贷款利率下限。南京、石家庄、廊坊等则从提高公积金贷款最高额度、优化套数认定标准，支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求。北京、昆明等地支持住房“以旧换新”。
从市场表现来看，7月，市场进入传统销售淡季，根据中指数据初步统计，重点城市新房销售面积同比下降约10%，低基数下同比降幅较上半年有所收窄，但市场依然面临调整压力，核心城市二手房价格回落后性价比凸显，也对新房市场造成分流。二手房延续“以价换量”态势，核心城市二手房成交量环比小幅下降，同比增幅扩大。
从房企来看，去库存仍是房企的主要目标。一是，房企应重点关注救市政策，如房贷息息相关的5年期以上LPR此次为年内第二次下降，意味着购房者月供压力将得到进一步减轻，预计将对房企去化库存到积极作用。二是，加强活动促销，如7-8月是暑假期间，对有结婚需要或三口之家来说，亲子活动或有教育资源、儿童活动特色优势的产品应抓紧开展营销活动，推动项目去化。三是，加强练兵，锻炼销售团队的接待能力和销售能力，为金九银十做好准备。
整体来看，随着下半年市场高基数影响减弱，预计全国新房销售同比降幅将有所收窄，但市场仍处筑底阶段。同时，结合三中全会表述来看，对房地产市场既有短期政策部署也有长期改革方向，其中关于促进需求释放的相关政策有望在下半年进一步得到落实，地方政府将获得更多调控自主权，因城施策推动房地产市场尽快企稳，同时国企收储政策的落实进展也是决定市场恢复节奏的重要因素。房企应重点关注救市政策，加强活动促销去库存，提升销售能力，为金九银十做好准备。